深圳整层写字楼业主，如何提升写字楼资产运营能力？

虽说早在几年前处于深圳写字楼租赁市场黄金发展期间，商办资产不愁不愁租，不少写字楼持有者赚得盆满钵满，但如今，随着市场近几年来新增供应不断加大、整体空置率上升、租金增速放缓等现象，这种躺着收租的日子早已一去不复返。

一、选择好的地段，就能让商办资产躺赢吗？

写字楼投资不只是单纯的购买到核心地段高端写字楼就完事了，如何维持持续稳定的租金收益，提升资产价值最大化才是重点。

就从深圳楼市中，南山、蛇口区域发展规划来看，以高新技术产业为代表的高新区一直承载着城市商务功能的发展，商办物业、产业基地、科技园区使该区域成为商务氛围最为浓郁的地方，同时也催生了一大批通过乙级写字楼、工业厂房、商业裙楼改造、升级的存量物业。然而面对商办存量物业增量不断加大，让区域性同质竞争进入白热化阶段。

然而，同处在黄金地段，一些商办存量物业因缺乏专业的资产管理公司去进行运营，因此较比拥有同样硬件设施条件下的其他存量物业，入驻率显得并不是特别高、租赁群体不稳定、租金回报率也显得较低。

这些商办资产，该如何突出重围？如何让存量物业实现价值最大化？这其中的关键就在于资产管理公司的运营管理上。

二、何为提升商办资产价值重要关键？

第一太平戴维斯北京评估及专业服务部董事胡建明先生曾说过：“对于如何提升资产价值，从估值的角度看商业地产的地理位置固然重要，但如果考虑资产的长期收益和增值，应着眼于项目的专业运营管理。如果说地段是商业地产的硬实力，那么资产管理就是商办地产的软实力，长远看，软实力对商业地产的价值提升起到了更关键的作用”。

而在吉办托管看来，专业的资产管理与资产优化方案，能够提升资产附加值，实现物业价值最大化。我们可以发现，不少商办楼宇中入驻企业频繁更换。除了租金和企业运营方面的因素，一些企业入驻后一年就要搬迁的最大原因，就是物业的软实力跟不上，或者说服务管理得不到长期的保证。

而提升写字楼的整体服务理念，进行品牌化运营管理，让专业的人去做专业的事，这是未来商办存量物业发展的必然趋势，也是同质化竞争中的决胜法宝。那么，什么才是软实力呢？提升软实力又该具备哪些能力呢？

01.空间升级改造能力

1）因存量物业使用经过一定年限，物业外观会老旧，同时设备老化，使用功能存在一定的欠缺，另外由于物业建筑年代较早，规划设计等方面也有待改进。空间改造的目的就是提升楼宇的硬件环境，将楼宇硬件、基础设施等全方面的提升和改造，使之所有硬件设施均为符合标准的配置，重新焕发新的活力。

但值得注意的是，空间改造不能只是一味的装修改造。因为不同业态的租客对于空间的需求各有差异，我们在空间改造前需要先去判断，项目周边哪些优质租户才是你的目标客群？你的目标客群对于空间产品的面积大小是多少？喜欢怎么样的装修风格？对空间的格局需求是什么？只有贴合目标客群的需求、喜好度去对项目进行升级改造，才能更精准的吸引目标客群，并且更加精准的定向招租，同时还能够缩短招租周期，减少空置成本。

因此，空间改造需要基于盘活资产的角度出发，具备对项目周边进行实地考察、做好市场分析调研后根据目标客群以及根据定向客群的需求去制定后期的升级改造方案进行升级改造的能力至关重要。

2）确保管理区域内入驻企业的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。许多由二房东托管的商办存量物业，因缺乏精细化、专业化的物业管理，经常出现不可预估的重大事故。

因此，严格把控物业的安全，定期定候的进行巡视、检查、维修，才能更好的保证物业更健康的发展。物业管理中消防安全管理的目的，就在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为入驻企业工作提供安全环境。

例如，吉办托管运营专员在一次日常巡场的过程中，走到这家在我们空间租了较大面积的企业，得知其财务室空调漏水的问题。当时不仅电脑被淋湿，硬盘也受了潮造成数据丢失，纸质文件资料也受了连累，当时客户的情绪比较激动，运营专员当时即可极速响应、主动承担解决，一边安抚一边想对策。财务室的所有资料都是十分重要的，如果不能保全修复，那都是不可逆的损失。最后，正因运营专员及时发现问题，快速解决问题，最终使得租户满意度大大提升，而满意度的提升更有助于商办楼宇的价值提升。

3）在硬件相当的情况下，物业服务、运营服务成为了最能体现商办物业整体品质的考核标准。早期的写字楼运营管理方式大多停留在粗放式阶段，较多的只是做简单的收租、抄水电、清洁管理等工作，几乎没有任何租客企业服务可言。而随着市场及租户需求不断变化，早期这种粗放式运营已无法满足当前租户对空间的需求变化，只有提高和保持物业的服务和运营管理，才能招来和留下租户，提升资产的附加值。

因此吉办托管认为，专业的运营服务能力的重要不容忽视。同时要做到重视租户的感受，加强与日常与租户关系的维护。例如吉办托管为了让入驻企业体验更贴心的人性化服务，专门成立了运营专员部门，以企业需求为根本，每个企业都配置运营专员进行点对点的贴心服务，为每一位入驻企业提供个性化、差异化的服务，及时响应租户的问题，帮助入驻企业租户有效“减负”，提升企业办公效率，帮助写字楼业主与入驻企业建立了良好的关系。以此提升租户黏性，租户的忠诚度相应也得到提高，进而才可以提高租金回报率，确保项目保值、增值。

4）资产价值提升能力

整体改造完成后，物业得以升级，资产价值得以提升。同时，通过改善运营管理，对租客进行优化、筛选，物业可更稳健的发展。形象及品质的提升同时带动租金的上涨，实现物业价值最大化。高品质的资产管理与运营服务是吉办托管的硬性指标，提供不动产业权人精细化、专业化的资产优化方案，包括项目的盘活、结构的改造、内装的翻新、设备设施的升级、物业运营以及租户优化等的一站式管理服务。以南山南油第四工业区为例。

吉办托管的服务项目位于深圳南山南油第四工业区，吉办托管仅用30天完成了整个项目的升级改造。在升级改造期间将招商工作前置，采用线上+线下运营式招商的方式为项目盘活去化渠道后，仅用3周即火速完成清盘满租。吉办托管在南油第四工业区迅速崛起核心竞争力，成为该领域不可忽视的力量！赢得这样的成绩，与吉办托管一系列专业的资产管理和优化方案密不可分。

未来，吉办托管将持续深耕商办服务领域，专注于整层/整栋写字楼及厂改写等商办资产托管运营，采用线上智慧管理加线下专业团队运营的第三方资管服务系统，帮助业权人提升商办空间产品竞争力，创造持续稳定的租金收益。

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